En los contratos de arrendamiento sólo se permite el subarriendo de vivienda si el arrendador o dueño lo autoriza previamente por escrito.

El subarriendo de vivienda puede definirse como aquel contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda que otorga el arrendatario a favor de terceras personas.

En el subarriendo, el arrendatario se convierte en arrendador de la vivienda (subarrendador) y el tercero al que se le alquila el inmueble se convierte en subarrendatario.

En un subarriendo figuran tres partes:

La Ley de arrendamientos urbanos no autoriza sin más el subarriendo de vivienda que pueda efectuar el inquilino a favor de terceras personas, salvo que expresamente esté recogida en el contrato dicha posibilidad.

Es frecuente en estos tiempos en el que la renta de los alquileres es elevada, que el arrendatario para costearse parte del alquiler de la vivienda, proceda a subarrendar alguna habitación a terceras personas, es decir el inquilino se convierte a su vez en arrendador de dicha habitación.

Partiendo de esta situación, hemos de recordar que para que proceda el subarriendo de vivienda legal (EJEMPLO: se subarrienda una o varias habitaciones), es necesario:

1º.-  Que figure recogida en el contrato la posibilidad del subarriendo de la vivienda.

2º.-  Que además se cuente con la previa autorización por escrito del arrendador.

En el supuesto de que no estemos en cualquiera de estas dos situaciones, el arrendador puede acudir al Juzgado y resolver el contrato de arrendamiento suscrito con el inquilino que firmó el contrato y que lo ha incumplido por subarrendar sin estar prevista dicha posibilidad.

La Ley sólo permite el subarriendo de vivienda parcial pero no el subarriendo total, aunque considero que si expresamente se permite en el contrato el subarriendo total, la libertad de pactos lo autorizaría.

El artículo 8.2 de la LAU establece:

» La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial …».

¿Se puede subarrendar la totalidad de la vivienda?

El artículo 8.2 de la LAU establece lo siguiente:

La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

¿Qué renta puede cobrar el inquilino en caso de subarrendamiento?

El citado artículo 8 de la LAU prohíbe que el inquilino que subarriende la vivienda pueda cobrar una renta superior a la que él tiene que pagarle al dueño del inmueble.

Si por ejemplo el inquilino subarrienda dos habitaciones a dos personas distintas (a cada una le subarrienda una habitación), no podrá cobrar por las suma de dichos subarriendos una cantidad superior a la que él le tiene que abonar al dueño del inmueble.

Requisitos para la validez del subarriendo de vivienda:

1.-  Puede hacerse constar en el contrato de arrendamiento el derecho del inquilino para subarrendar la vivienda.

2.- Si no consta en el contrato, que es lo más habitual, el inquilino debe conseguir del arrendador con carácter previo a subarrendar parcialmente la vivienda, autorización por escrito, por lo que no se considera válido el permiso conseguido con posterioridad a tal hecho. Tampoco se considera válido el permiso verbal.

3.-  Si la cesión parcial se destina a «satisfacer la necesidad permanente» de vivienda del subarrendatario, entonces son de aplicación todas las normas que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece para la «viviendas» en el Título  de este Título II de la Ley (artículos 6 al 28 LAU), por lo que no podrán alterarse las condiciones del contrato en todo aquello que perjudique al arrendatario.

4.-  Si el subarriendo parcial se hace con otra finalidad distinta al de vivienda permanente para el subarrendatario, imaginemos que el subarriendo lo es de temporada, lo que prima entre el inquilino y el subarrendatario es lo que hayan pactado ambos, sin que el subarrendatario se pueda acoger a los preceptos que sobre «vivienda» se establecen en la LAU.

 5.-  En cuanto a la duración del subarriendo de vivienda. Hay que diferenciar dos situaciones:

a)  Si el subarriendo es para «vivienda permanente», la duración del subarriendo será igual a la que le reste al inquilino con el arrendador, sin que el arrendador ni el arrendatario puedan extinguir el contrato de subarriendo con anterioridad ni pactar un plazo inferior.

b)  Si el subarrendamiento no es para vivienda permanente del subarrendatario («por temporada» por ejemplo) es posible subarrendar por un período inferior al que le quede al inquilino de su contrato firmado con el arrendador, prevaleciendo por tanto el acuerdo de las partes.

6.-  El precio del subarrendamiento de vivienda, tal como hemos explicado, no puede ser superior al precio del arrendamiento que esté pagando el arrendatario al dueño. Si el arrendatario ha subarrendado la vivienda a varias personas, no puede recibir de todos ellos una cantidad superior a la que él le esté pagando al arrendador en concepto de renta.

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