Cuando el bien es indivisible y no hay acuerdo sobre cómo disolver el condominio se podrá solicitar la división de cosa común mediante subasta.
La división de la cosa común mediante subasta es una fórmula prevista en la ley para disolver el condominio de un bien cuando alguno de los copropietarios no quiere seguir en comunidad.
Ejemplo:
Cuatro hermanos se han adjudicado por herencia un piso en proindiviso a razón del 25% cada uno de ellos.
Con el tiempo no se ponen de acuerdo en que uno de ellos se lo adjudique en exclusiva indemnizando al resto, ni tampoco coinciden en venderlo a un tercero y repartirse el dinero de la venta.
Si cualquiera de los copropietarios no quiere seguir más tiempo en comunidad con el resto de los hermanos puede instar en el Juzgado un procedimiento judicial de disolución del condominio para que se venda en pública subasta y con el precio que se obtenga se reparta en función del porcentaje de cada uno tiene como copropietario.
La acción prevista en la ley para estos casos se denomina «acción de división de cosa común»
La acción de división de cosa común
La acción de división de cosa común prevista en la ley, como ya hemos dicho, tiene como finalidad proceder a disolver el condominio de un bien cuando uno de los comuneros lo solicita porque entre ellos no se ponen de acuerdo en la forma de disolución.
Cuando el bien en copropiedad es divisible física y jurídicamente, la acción de división de cosa común obtendrá una sentencia que declare disuelto el proindiviso y que cada uno de los copropietarios se adjudique en exclusiva y pleno dominio una parte del bien.
Ejemplo:
Una finca rústica de 8 hectáreas es propiedad de cuatro hermanos en proindiviso y cada uno de ellos tiene un 25%.
Si cualquiera de los hermanos no quiere seguir en copropiedad con el resto y no se ponen de acuerdo en cómo dividirla, uno de ellos puede interponer un procedimiento de división de cosa común para que el Juez disuelva el condominio y como la finca es divisible física y jurídicamente, se adjudique a cada uno de los hermanos una porción de finca en exclusiva.
Cuando el bien en copropiedad es indivisible física, jurídica o porque desmerezca mucho su división, la acción de división de cosa común obtendrá también una sentencia que declare disuelto el proindiviso pero al ser imposible que cada copropietario se adjudique en exclusiva y pleno dominio una parte del bien, el procedimiento finalizará vendiendo el bien en pública subasta.
Ejemplo:
Un piso pertenece a 4 hermanos en proindiviso.
Como quiera que el piso es un bien indivisible físicamente porque no se puede partir en cuatro porciones, solo cabe la venta en publica subasta y repartirse el dinero en función del porcentaje que cada uno tiene.
¿Dónde viene prevista la venta en pública subasta en la división de cosa común?
El artículo 404 y el art. 406 del Código Civil que remite a lo dispuesto en el artículo 1062, en sede de partición hereditaria establecen:.
» Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.»
» Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.»
» Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.»
¿Qué puede impedir la acción de división de cosa común?
Solo impedirá la acción de división de cosa común, la existencia de un pacto entre los condóminos de no división.
Sentencias sobre división de cosa común mediante subasta
Veamos qué dicen los Tribunales cuando el bien en proindiviso es indivisible y por tanto debe salir a subasta pública parta disolver el condominio.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 29.03.2010:
«… ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio compensando económicamente a uno de ellos, la única solución posible es la venta, pues como señala la sentencia de 3 de febrero de 2005, «la divisibilidad de una comunidad no está en función del interés y apreciación subjetiva de una parte, que no puede pretender un criterio de divisibilidad que no conste dé respuesta de igualdad objetiva a las respectivas cuotas», de suerte que ante la falta de acuerdo de los interesados es ajustada a derecho la decisión judicial que ordena la división en pública subasta porque los tribunales no pueden imponer soluciones que requieren el acuerdo de las partes«, razón esta última contenida también en las sentencias de 7 de julio de 2006 y 1 de abril de 2009».
Sentencia Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 22.02.2013:
«declarada la venta de la cosa común mediante subasta pública, no es válido el acuerdo adoptado por una parte de los comuneros sobre la celebración de una subasta previa entre los copropietarios».
Sentencia Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 11.12.2018:
«…Cuando un bien es indivisible la falta de acuerdo de los copropietarios para dividir el bien pasa por acudir a la pública subasta, que es el medio de venderlo y repartir su precio ( art. 404 Código Civil).
La sala establece que ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio la solución posible es la venta en pública subasta.»
Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 2ª), sentencia de fecha 30.09.2013:
» …en los supuestos de división de cosa común, la venta en pública subasta goza de preferencia, puesto que el art. 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio…
Esta Sala considera plenamente aplicable al supuesto de división de cosa común la norma contenida en el artículo 1.062 del Código Civil , por la remisión que a las reglas propias de la división de la herencia realiza el artículo 406, de modo que basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños….»
¿Qué ocurre en el procedimiento de división de cosa común cuando el bien está hipotecado?
El procedimiento de división de cosa común no perjudica la hipoteca que tuviere el inmueble que sale a subasta.
La división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, “conservará los derechos de hipoteca […]”
Por tanto, legalmente se impone al adjudicatario de la vivienda en subasta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad.
Esto significa que no se necesita el consentimiento del Banco hipotecante para que salga a subasta el inmueble por un procedimiento de división de cosa común.
En estos supuestos, solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición.
Lo que en definitiva viene a ser lo siguiente: “Si el adquirente en subasta de la finca no paga la hipoteca, el Banco la podrá sacar a subasta pero no podrá reclamarle la diferencia que faltase entre el precio de adjudicación y la total deuda, ya que esa tercera persona no es deudor del Banco”.
La vivienda en proindiviso que sale a subasta por división de la cosa común es la familiar
Es importante recordar que si la vivienda que sale a subasta pertenece a un matrimonio en copropiedad que se ha divorciado y ha sido la vivienda familiar, la tercera persona que se la adjudique en subasta debe respetar la atribución del uso que el Juez de Familia haya concedido a uno de los cónyuges y a los hijos.
Para saber más sobre este tema, os recomendamos la lectura de nuestro artículo «división de la cosa común y el derecho de uso«.
¿Qué normas sigue la ejecución de la división de cosa común mediante subasta?
Una vez que se ha dictado sentencia por el Juzgado en la que se declara que el bien es indivisible y que procede la extinción del condominio mediante la venta en pública subasta, nos encontramos con el problema de la ejecución de dicha sentencia, ya que no existe un procedimiento específico que regule la ejecución y subasta en los procedimientos de división de cosa común.
La división de cosa común es un procedimiento singular en el que la subasta no obedece a la realización forzosa para satisfacer deudas de los propietarios. La ejecución no tiene carácter dinerario ni se despacha ejecución por cantidad alguna.
Ante la ausencia de regulación específica la ejecución de división de cosa común admite tres opciones en su tramitación:
a) aplicar las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la subasta de inmuebles.
b) aplicar las reglas de la jurisdicción voluntaria (art. 108 LJV).
c) aplicar normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de la Ley de Jurisdicción Voluntaria y tener en cuenta la voluntad de los comuneros a través del pliego de condiciones particulares de la subasta que puedan presentar, a fin equilibrar y adaptar todo ello a la especial naturaleza de esta acción y situar a todos los intervinientes en la misma posición procesal.
Esta última posición es la que está cobrando más fuerza en los Juzgados a la hora de llevar a cabo la subasta del bien en los procedimientos de división de cosa común.
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