El desistimiento del contrato por el arrendatario es un derecho que puede ejercer si han transcurrido seis meses de duración del contrato.
Se denomina desistimiento del contrato de arrendamiento a la manifestación de voluntad que hace el arrendatario de apartarse del contrato y abandonar la vivienda antes de que finalice la duración pactada.
Ejemplo:
En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta una duración de un año pero cuando el inquilino lleva 7 meses en la vivienda no quiera seguir con el arrendamiento.
¿Puede el arrendatario desistir del contrato de arrendamiento?
Tenemos que distinguir si el contrato de arrendamiento es de vivienda o para uso uso distinto del de vivienda.
Desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda
Cuando se trata de un arrendamiento de vivienda, al margen de lo que se haya hecho constar en las cláusulas o pactos del contrato, el arrendatario tiene el derecho o facultad de desistir del contrato.
El derecho de desistimiento es irrenunciable, por lo que si en el contrato figura su renuncia, es una cláusula nula.
El artículo 11 de la LAU establece:
«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
Para poder desistir del contrato de arrendamiento de vivienda, como acabamos de ver (art. 11 LAU) , se exige:
Que haya transcurrido al menos 6 meses de duración del contrato
Que el arrendatario le comunique al arrendador la decisión de desistir con una antelación mínima de 30 días
Desistimiento del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Cuando se trata de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como por ejemplo los arrendamientos de local de negocio, hay que atender a lo que se haya pactado en el contrato.
Si en el contrato existe alguna cláusula o pacto por el que se permita desistir al arrendatario antes de que finalice el plazo de duración, se podrá ejercer dicha facultad, pero si no existe dicha cláusula no puede desistir del contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula el desistimiento en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por lo que hay que estar a lo que conste en el contrato.
Ejemplo de desistimiento del contrato por el arrendamiento
Una persona alquila una vivienda en fecha 1 de marzo de 2024 con una duración de un año.
En junio de 2024, a los 3 meses de celebrar el contrato, el arrendatario decide no continuar en la vivienda arrendada.
El arrendatario para poder desistir del contrato, según lo dispuesto en el artículo 11 de la LAU, tiene que haber transcurrido al menos 6 meses de duración, por lo que no puede desistir hasta el 1 de septiembre de 2024, y además debe preavisarle al menos con un mínimo de 30 días al arrendador.
En este caso, el arrendatario debe notificarle al arrendador antes del 1 de agosto de 2024 que desiste del contrato de arrendamiento y que desalojará la vivienda con entrega de llaves en fecha 1 de septiembre de 2024.
Es importante notificarle al arrendador por un medio fehaciente (burofax por ejemplo) para que quede constancia del preaviso.
Además dicho preaviso es importante que se haga cuanto antes sin esperar a que se aproximen los 30 días mínimos que han de mediar entre el aviso y el desistimiento..
¿Qué ocurre si el arrendatario quiere marcharse antes de los primeros 6 meses del contrato?
En estos supuestos, aunque hay pocas sentencias al respecto, nos inclinamos por la postura que entiende que en esos supuestos el arrendatario deberá comunicar casero que desiste del arrendamiento pero deberá abonar la totalidad de los meses de renta hasta alcanzar los 6 primeros meses que es el plazo mínimo que ha de transcurrir para que el arrendatario pueda desistir del contrato.
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia de 13.06.2017
«Que el demandado resolvió unilateralmente el contrato, es más que evidente. Habiendo suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 15 de julio de 2.015 por plazo de un año, es obvio que lo incumplió al no constar que hubiese devuelto la posesión de la vivienda a la arrendadora antes del 2 de noviembre de 2.015. Es decir, que lo resolvió antes de que transcurrieran los cuatro primeros meses de vigencia. Por otro lado, ningún incumplimiento contractual imputable a la actora llegó a acreditar en autos.
Establece el art. 11 de la LAU , que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Pues bien, dado que desistió del contrato a los 4 meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos 6 primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes, sin que hubiese acreditado la existencia de causa alguna por la que pudiera quedar eximida, siquiera sea parcialmente, de dicha obligación de pago.»
¿Qué ocurre si el arrendatario desiste transcurridos 6 meses del contrato tendrá obligación de pagar indemnización al arrendador?
Hemos de significar que al margen de esos seis meses de obligado cumplimiento por parte del inquilino del pago de la renta, el repetido artículo 11 LAU añade lo siguiente:
«Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
Ejemplo de desistimiento del contrato por arrendamiento de vivienda
En el ejemplo que venimos utilizando, hemos visto que el contrato celebrado el 1 de marzo de 2024 establecía una duración de un año y que el inquilino puede desistir transcurridos los primeros 6 meses del contrato, es decir podrá desalojar la vivienda a partir del 1 de septiembre de 2024.
¿Tiene que pagar alguna indemnización si desiste después de los 6 meses?
Si en el contrato figura expresamente pactada una cláusula en la que diga que si el inquilino desiste del contrato antes de que finalice el año de duración pactado, debe pagar una indemnización de una mensualidad por año que reste por cumplir o la parte proporcional si el tiempo es inferior, entonces si debe indemnizar al arrendador con estas cantidades.
Siguiendo nuestro ejemplo, el inquilino deberá estar 6 meses en el arrendamiento (hasta el 1 de septiembre de 2024). Como le faltaría por completar el año pactado otros seis meses, tendría que indemnizarle al arrendador en la mitad de una mensualidad, puesto que si faltando un año (12 meses) se paga un mes, si faltan 6 meses del contrato se paga la mitad de una mensualidad.
Lo anterior también sería aplicable desde mi punto de vista si el contrato se encuentra en cualquiera de las prórrogas previstas en el artículo 9 y 10 de la LAU.
Indemnización por el desistimiento del arrendamiento
1ª.- La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato por el arrendatario no es obligatoria.
2ª.- Sólo se abonará la indemnización por el inquilino si se hubiese pactado en la clausula del contrato.
3ª.- Si no se dijese nada en el contrato, no cabe el pago de indemnización alguna por este concepto.
4 ª.-No se puede pactar una indemnización superior a la permitida legalmente, que es de un mes de renta por cada año que falte por cumplir del contrato, (los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización).
Esto significa desde nuestro punto de vista, que si en el contrato de arrendamiento se hubiese pactado una indemnización superior, sería nula clausula por remisión de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que no ha sido modificado) que viene a establecer la «nulidad de aquellos pactos en contra de los derechos de los arrendatarios reconocidos en las normas del presente Título». Al ser nula la cláusula se tendría por no puesta y no habría que pagar indemnización.
Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), sentencia 9.01.2018
«Así pues, el precepto prevé que las partes «puedan» pactar una indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año.
En el supuesto de autos, la indemnización/penalización acordada (todas las rentas que queden por cumplir hasta alcanzar el año que se estableció como de obligado cumplimiento – curiosamente «todo» el plazo contractual, ya que la duración del contrato se conviene en un año-) excede de la previsión legal, por lo que ha de considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el art. 6 de la propia LAU que dispone que » Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice».
▷ Nota:
En el caso de resolución unilateral de un contrato de arrendamiento de local de negocio, conoce la doctrina del Tribunal Supremo sobre la indemnización a favor del arrendador. PINCHAR AQUÍ.
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