Importancia de diferenciar entre elementos comunes por naturaleza y por destino en el régimen de propiedad horizontal de los edificios.
Veamos la diferencia entre elementos comunes por naturaleza y por destino en el régimen de la propiedad horizontal.
Previamente recordamos que los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen de elementos comunes (forjado, fachada, cimientos, portal, escaleras, etc.) y de elementos privativos (pisos, cocheras, trasteros, etc.).
Y dentro de los elementos comunes que hay en una comunidad de propietarios, se distinguen dos tipos:
Elementos comunes por naturaleza
Elementos comunes por destino.
¿Qué se consideran elementos comunes del edificio?
La enumeración de los elementos comunes se contiene en el artículo 396 del Código civil.
Dicha enumeración es meramente enunciativa por lo que pueden existir otros elementos comunes distintos a los recogidos en el citado precepto.
artículo 396 del Código Civil:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino
La jurisprudencia ha venido admitiendo la distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino.
Los elementos comunes por naturaleza lo son cuando su propia existencia viene exigida para el uso y aprovechamiento de las unidades privativas, cuando son «necesarios para su adecuado uso y disfrute» en palabras del art. 396 del Código Civil.
Pero puede haber elementos comunes por destino o conveniencia, cuando así se acuerde, para un mejor disfrute de los elementos privativos. Ello es coherente con lo dispuesto en el art. 396 Código Civil, que no excluye totalmente la autonomía privada, puesto que en su último párrafo establece que «esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados».
En la medida en que los elementos comunes por naturaleza, en cuanto que presupuestos consustanciales a la propia existencia de la propiedad horizontal deben ser necesariamente comunitarios, no podrían configurarse como privativos, ni originaria ni posteriormente en virtud de desafectación. Por la misma razón tampoco sería posible que se adquiriera su propiedad por usucapión. Pero no sucede lo mismo con las zonas a las que se atribuye carácter comunitario cuando no sean necesarias para el uso o disfrute de los elementos privativos.
Diferencias entre elementos comunes por naturaleza y por destino
1ª.- Los elementos comunes por naturaleza son absolutamente imprescindibles para la propia existencia de la propiedad horizontal, por cuanto sin la copropiedad sobre los mismos no puede entenderse el régimen especial y se haría imposible de raíz el disfrute de las partes privativas.
Los elementos comunes por destino, serían aquellos en que el carácter común nace del título o de acuerdo de los propietarios, siendo susceptibles, por modificación de uno u otro, de cambiar su naturaleza.
2ª.- Los elementos comunes por naturaleza, son por su propia naturaleza, imperativos mientras que sobre los elementos comunes por destino caben los actos de disposición de los propietarios, siempre que se realicen válidamente.
3ª.- Los elementos comunes por naturaleza no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio.
En cambio, los denominados elementos comunes por destino pueden ser objeto de desafectación, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo de la Comunidad de propietarios.
4ª.- Los elementos comunes por naturaleza no pueden ser adquiridos por usucapión. Pero no sucede lo mismo con las zonas a las que se atribuye carácter comunitario cuando no sean necesarias para el uso o disfrute de los elementos privativos.
Sentencia sobre elementos comunes por naturaleza y por destinos
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha de 8.04.2011:
«la enumeración que de los elementos comunes contiene el artículo 396 Código Civil, es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino.
En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafección.»
Ejemplos de elementos comunes por naturaleza:
forjados
fachada
muros de carga
pilares
vigas
cubiertas
los balcones (aunque el espacio que delimiten sea privativo).
escaleras
portal
ascensor
Ejemplos de elementos comunes por destino:
azotea
desvanes
vivienda portería
patios interiores o de luces
sótanos
terrazas
Podéis leer nuestra publicación sobre desafectación de elementos comunes.
¿Las terrazas son elementos comunes por naturaleza o por destino?
Una de las cuestiones más debatidas, es la naturaleza de las terrazas privativas o de uso privativo que suelen formar parte de las cubiertas del edificio.
El Tribunal Supremo tiene declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa dice el Alto Tribunal, que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa.
La jurisprudencia ha hecho uso de esta distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino para atribuir el carácter de elemento común necesario a la cubierta del edificio y, por el contrario, considerar que para las terrazas existe un amplio margen de configuración conforme a la voluntad.
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18.06.2012
«Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa.»
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 24.04.2013
» «Ciertamente, la sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de reparación, ni causante de las humedades, ni era, en definitiva, el objeto de la controversia. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa.»
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