El requerimiento de pago del IBI al inquilino que le efectúe el arrendador debe indicar el importe y acompañar el justificante de su pago.
Antes de comenzar a hablar sobre los requisitos que han de tener el requerimiento de pago del IBI al inquilino, hay que partir de algunos conceptos previos:
¿En qué consiste el IBI de una vivienda?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (abreviadamente denominado IBI), es un impuesto anual que han de pagar los propietarios de inmuebles (viviendas, locales, plazas de garaje, trasteros, naves industriales, etc.) a los Ayuntamientos de los municipios donde radiquen estos.
¿Puede el arrendador repercutirle el pago del IBI al arrendatario?
Cuando se celebra un contrato de arrendamiento de vivienda o de uso distinto del de vivienda (local de negocio), las partes pueden pactar que el pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pueda serle repercutido al inquilino para que todos los años sea finalmente quien lo abone. Esta cláusula contractual estaría integrada dentro de la libertad de pactos permitida por el artículo 1255 Código Civil.
Ahora bien, aunque no esté pactado en el contrato de arrendamiento que el inquilino sea quien tenga que pagar el IBI del inmueble arrendado, cuando se trate de contratos de arrendamiento de vivienda o local, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, la propia ley establece que será el arrendatario quien tenga la obligación del abono del IBI cuando se lo exija el arrendador.
¿Es obligatorio el pago del IBI por el inquilino de la vivienda?
La obligación de pago del IBI por el arrendatario dependerá principalmente la fecha de celebración del contrato de arrendamiento,. Por tanto tenemos que distinguir:
Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985
En este tipo de contratos denominados «de renta antigua», es obligatorio que el inquilino pague el IBI del inmueble arrendado cuando le sea exigido por el arrendador, salvo que se haya pactado en el contrato que el dueño es quien pagará dicho IBI.
Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
En los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 hasta el 21.12.1994 sería obligatorio el pago del IBI por el inquilino siempre y cuando conste así expresado en el contrato. En caso contrario, no es obligación del inquilino el pago del IBI.
Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 1995 hasta la actualidad
Contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 hasta la actualidad sujetos a la LAU 29/1994 no se establece que dicha obligación sea a cargo del inquilino, pero si se hubiese pactado así en el contrato de arrendamiento, es una obligación que ha de cumplirse.
Repercusión del IBI en contratos de arrendamiento anteriores al 9.05.1985
La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, referida a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 establece en su apartado 10.2, lo siguiente:
» 10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.»
Con respecto a los locales de negocio, también le es aplicable dicho precepto por al remitir la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 9, a la citada disposición
Jurisprudencia sobre la repercusión del IBI al inquilino
El Tribunal Supremo en sentencia de 30 de abril de 2010 establece como causa de resolución del contrato de arrendamiento el impago por el arrendatario del IBI de la vivienda:
«… la jurisprudencia del Tribunal Supremo, concretamente a la sentada en la sentencia del Pleno de esta Sala de 12 de enero de 2007, que consideró como doctrina jurisprudencial que «la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles , en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones». Esta doctrina ha sido reiterada en posteriores resoluciones de fechas 24 y 26 de septiembre y 3 octubre de 2008 y 15 de junio de 2009, entre otras.
En vista de lo anterior, no cabe duda de que el supuesto de hecho que ha dado origen al presente procedimiento es coincidente con el que motivó la doctrina jurisprudencial antes reflejada, por lo que procede la estimación del recurso por oposición a la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo.”
La sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011 tiene declarado que el arrendatario se encuentra obligado a satisfacer la cantidad correspondiente al Impuesto sobre Bienes Inmueble (IBI) porque:
«… para que nazca la obligación del arrendatario no es exigible que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI, pues es una obligación legal».
Repercusión del IBI en contratos de arrendamiento celebrados entre el 9.05.21985 y el 31.12.1994
En estos contratos de arrendamiento, la repercusión del IBI al inquilino podrá efectuarse cuando se haya pactado expresamente en el contrato, por lo que si no consta una estipulación contractual en este sentido, deberá ser abonado por el arrendador.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Zamora (Sección 1ª), de fecha 31.07.2006:
» Distinta consideración debe darse al contrato celebrado en el año 1990 y referido al piso 1º izquierda, pues en este caso se trata de un contrato nuevo con objeto distinto al que debe de aplicarse la Disposición Transitoria 1ª relativa a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo del 1985, aplicable también a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato, (como el de la presente litis) y al de local de negocio que se hubiere celebrado a partir del 9/5/85 y que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la nueva LAU; todos ellos se regirán por el Decreto Boyer, en cuanto a la duración del contrato y en lo demás por la LAU del 64, siendo aplicable lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disp. Trans. 2ª (es decir el contenido de los art 12, 15 y 24 de la nueva LAU y no aplicación del derecho de tanteo y retracto), es decir, ni les es aplicable el apartado C) 10.2 relativo a la repercusión del IBI ni el art 20 de la nueva LAU y que exige el pacto expreso de las partes, por lo tanto en el contrato relativo al piso 1ª no cabría repercutir el IBI».
Repercusión del IBI en contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1.01.1995
El artículo 20 de la LAU 29/1994 (que está vigente hoy en día) establece lo siguiente:
» Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean de cargo del arrendatario».
Con la actual LAU 29/94, para que el inquilino tenga la obligación de pagar el IBI, debe venir expresamente pactado en el contrato.
Si el inquilino no pagase el IBI, estando pactado en el contrato, será causa de desahucio por falta de pago, ya que esta cantidad se asimila a la renta del alquiler, por lo que su impago permite al dueño solicitar el desahucio y desalojo del inmueble.
Sobre el asunto de que se asimila el IBI a la renta, solo deciros que el Tribunal Supremo en sentencia de 12 enero de 2007, unificó doctrina diciendo que : «El IBI constituye cantidad asimilada a renta y su impago determina la resolución del contrato.«
El artículo 27 de la LAU (Ley 29/94), dice:
» Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. «
Requerimiento de pago del IBI al inquilino
Se viene estableciendo que solo podrá repercutirse el IBI al arrendatario una vez le haya llegado el cargo del pago del IBI al arrendador y éste lo haya abonado previamente.
Será a partir del momento del pago por parte del propietario del inmueble cuando se le pueda exigir al inquilino que le reintegre el importe abonado.
El plazo de prescripción para poder repercutir el IBI al arrendatario es de 5 años.
¿Es necesario que el arrendador efectúe un requerimiento de pago del IBI al inquilino?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no hace ninguna mención a los requisitos previos a la reclamación del IBI, pero es criterio de nuestros Juzgados y Tribunales la exigencia de un requerimiento de pago del IBI al inquilino previo a la interposición de la demanda, pues si no se le notifica al inquilino el importe es imposible que éste conozca la cantidad a pagar.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (sección 5ª) de 5.02.2009
» En cuanto a la reclamación del IBI por el arrendador, es criterio reiterado la exigencia de un requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, atendido el hecho de que el inquilino, quien no es sujeto pasivo del impuesto, desconoce su importe, y en su caso, el modo en que se fija la cuantía reclamada si en un mismo recibo se incluye la totalidad de una finca con varios pisos. También se considera razonable y ajustado que se aporte fotocopia del recibo abonado, y en su caso, del porcentaje que corresponde a la inquilina».
Conforme a esta sentencia, sería obligación del arrendador:
1.- Efectuar un requerimiento de pago del IBI al inquilino, notificándole el importe que corresponde a la finca arrendada.
2.- Junto con la notificación fehaciente, hay que adjuntarle copia del recibo del IBI de la vivienda o local.
3.- En el supuesto de que el dueño de la vivienda pague el IBI de todo un bloque, en el requerimiento habrá de hacerse mención a la cuota de participación que le corresponde al piso o local alquilado.
El requerimiento de pago del IBI al inquilino ha de ser fehaciente, es decir que la notificación debe ser probada por el dueño en caso de que el inquilino niegue su recepción, por lo que es conveniente que se haga a través de Notario o burofax con acuse de recibo y certificación de texto (adjuntando copia del recibo).
Conclusión
Cuando el arrendatario tenga la obligación de abonar el IBI, bien porque venga estipulado en el contrato de arrendamiento, bien porque sea un contrato de alquiler de vivienda anterior al 9.05.1985, el arrendador o dueño del inmueble tiene que efectuar un requerimiento de pago del IBI al inquilino, donde le notifique fehacientemente el importe y le acompañe copia del recibo. Si el inquilino no lo pagase, puede ejercer el arrendador la resolución del contrato de arrendamiento mediante un juicio de desahucio por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta.
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