Cuando los linderos de dos fincas contiguas sean inciertos o estén confundidos puede ejercitarse la acción de deslinde y amojonamiento.
¿En qué consiste la acción de deslinde?
La acción de deslinde es aquella acción que se ejercita por el propietario de una finca cuando los límites de los terrenos de su propiedad están confundidos con los terrenos de la finca contigua, de forma tal que no se puede tener conocimiento exacto de la línea perimetral de cada propiedad ni su extensión.
Esta acción de deslinde y amojonamiento se utiliza bastante en zonas rústicas cuando entre fincas colindantes no hay seguridad de saber con exactitud la línea perimetral de cada una de ellas.
Sobre los términos deslindar y amojonar hemos de señalar que «deslindar» es poner límites a lo que aparece indeterminado entre los linderos y «amojonar» significa poner mojones o señales de lo ya deslindado para, eventualmente, cerrar la heredad o finca.
Regulación de la acción de deslinde
El artículo 384 del Código Civil regula la acción de deslinde de la siguiente manera:
«Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes».
Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 1991 que la acción de deslinde «tiende a poner claridad en una linde incierta».
Presupuesto necesario para iniciar la acción de deslinde
El presupuesto para poder iniciar la acción de deslinde, según la doctrina, es que exista confusión de linderos, pues de existir perfecta identificación y delimitación de la finca, no cabe el ejercicio de esta acción judicial.
El Tribunal Supremo, desde muy antiguo, viene sosteniendo sobre esta cuestión que la confusión de linderos constituye presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, y por ello, la acción no será viable cuando los inmuebles se encuentren perfectamente identificados y delimitados, con la consiguiente eliminación de la incertidumbre respecto a la aparente extensión superficial del fundo y a la manifestación del estado posesorio, circunstancias que no serán obstáculo ciertamente al ejercicio de la acción reivindicatoria.
Ejemplo de acción de deslinde
En la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26.06.2003 se explica que la razón para desestimar la acción de deslinde se debe a que en la escritura de compraventa del demandante de deslinde se desprende que la finca que adquiere es la siguiente:
» Terreno de viña e inculto, nombrado «xxxxxxxxx», en el cual se sitúa una casa, en estado ruinoso. Tiene una superficie, general, aproximada, de unas ocho áreas, veinticinco centiáreas. Limita: Norte, terreno comunal; Este, la finca conocida por «xxxxxx» y, Oeste, con «xxxxxxx», o sea, el campo de tal deporte y terreno comunal. Está toda ella cerrada con muro de piedra y tiene dos entradas de a pie y carro, la primera para la finca y la segunda directamente a la casa, ambas con puertas metálicas, y de alambre cruzado…»
Expone dicho Tribunal, que la circunstancia de cerramiento total de la finca adquirida, racionalmente excluye toda duda sobre delimitación de linderos que fundamente la pretensión de la demandante por lo que no procede estimar la acción de deslinde.
Requisitos de la acción de deslinde
Los requisitos para el ejercicio de la acción de deslinde son:
Que las propiedades a deslindar sean contiguas y sin separación.
Que las partes intervinientes sean propietarios de las fincas a deslindar.
Que los linderos sean desconocidos, confusos o inciertos.
La acción de deslinde es imprescriptible
La acción de deslinde se puede interponer en cualquier momento, por lo que no prescribe con el transcurso del tiempo.
Veamos alguna sentencia, como ejemplo:
Audiencia Provincial de Baleares (Sección 5ª), sentencia de 26.05.2014:
«l tratarse de una facultad inherente al derecho subjetivo en el que se integra, la acción de deslinde es imprescriptible. Ello no prejuzga la siempre posible prescripción adquisitiva (véase «usucapión» ) por el colindante de la porción de terreno en cuestión; ello debería dar lugar, en puridad, a una acción reivindicatoria o acción declarativa del dominio, pero no a una acción de deslinde.
El deslinde se efectúa en atención, ante todo, a los títulos de cada propietario, y, en su defecto, por lo que resultare de la posesión de cada uno o cualesquiera otros medios de prueba. Si estos criterios fueran insuficientes, se distribuirá la porción entre los colindantes, por igual o proporcionalmente, según proceda.
A mayor abundamiento, establece el art. 384 del Código Civil que: «Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales».
Procedimiento para la acción de deslinde
Hemos de tener en cuenta 2 cuestiones importantes:
1ª.- Se puede hacer el deslinde de mutuo acuerdo entre los vecinos afectados:
a) Mediante el procedimiento de «jurisdicción voluntaria» previsto en los artículos 104 a 107 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria 15/2015, de 2 de julio, siempre y cuando las fincas no estén inscritas en el Registro de la Propiedad.
b) Mediante un «procedimiento notarial« siempre y cuando las fincas estén inscritas en el Registro de la Propiedad.
2ª.- Si no hay posibilidad de mutuo acuerdo entre los colindantes afectados:
En este caso sólo cabe interponer en el Jugado un procedimiento judicial contencioso ejercitando la acción de deslinde, que se tramitará por los cauces del Juicio Verbal (si la cuantía fijada no supera los 6.000 euros) o por los del Juicio Ordinario (si supera los 6.000 euros).
En ambos casos, siempre hay que tener en cuenta, los preceptos genéricos del Código Civil:
– artículo 384 Código Civil: «Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.»
– artículo 385 Código Civil: » El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.»
– artículo 386 Código Civil: » Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.»
– artículo 387 Código Civil: » Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.»
Observación: Cuando se alteran las lindes de fincas contiguas también es posible que los hechos puedan ser constitutivos de delito. Leer más sobre este asunto.
Documentos para hacer el deslinde de fincas
Como el deslinde se hace con los títulos que tiene cada propietario (art. 385 C. Civil), lo que primero que hay que atender será a las escrituras públicas o el contrato privado que tengamos.
Caso de no tenerlos, habrá que acreditar la posesión de la finca, será importante por tanto aportar certificado histórico del catastro ya que con base en el mismo podrá acreditarse la posesión y los linderos. No obstante vale cualquier medio de prueba y será bueno acompañar informes técnicos y testigos que sean conocedores de los linderos de las fincas cuestionados.
Diferencias entre la acción reivindicatoria, la de deslinde y la declarativa de dominio
Son tres acciones distintas y no deben ser confundidas ya que cada una de ellas persigue una finalidad distinta.
La Audiencia Provincial de Álava (Sección 1ª), sentencia de 15 de noviembre de 2021 señala como diferencias entre estas acciones lo siguiente:
«Una acción reivindicatoria tiene, por naturaleza, una finalidad intrínsecamente recuperatoria, a la que se añade una consecuencia de condena frente a una conducta del demandado que afecta al goce o disfrute de las fincas, o de parte de las fincas, que se reivindican. Una acción de deslinde es una acción de individualización de fincas ante una alegada confusión de linderos en un punto de tangencia. Y una acción declarativa de dominio, como su nombre indica, es una acción de constatación de la propiedad, y, como tal, no exige que el demandado sea poseedor, pero sí que discuta el derecho de propiedad sobre las fincas o se lo arrogue.
Para ver jurisprudencia y leer más sobre las diferencias entre la acción de deslinde y la reivindicatoria
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